Tuesday, November 27, 2012

新闻稿(2012年11月27日)


新闻稿20121127日)

 

1. 白皮书已经证实,我所揭露的是对的。这是一项拯救行动”(bailout),因为人民受骗了,而雪州子公司也面临困境。为什么,我说这是一项拯救行动

 

估价

 

2. 民联雪州政府没有采用或接受,在政府程序中所规定的房屋评估及服务局(JPPH)的估价。

 

3. 这份白皮书没有解释这些关键课题,也没有尝试提供任何原因,为什么民联雪州政府选择了私人估价师,而不是JPPH的估价,这个举动已经违反了州政府的程序。为何民联雪州政府坚持要接受更高的估价,而不是先确定或咨询JPPH的估价?

 

例子

 

4. 根据JPPH的估价,Bukit Beruntung 2土地的估价为1亿1300万令吉,而根据Sulaiman and Co, 有关地段的估价为3亿7500万令吉。民联雪州政府在土地转换的程序还未完成下,就以3亿4500万令吉的价格,接受这片土地,这是本末倒置的行为。

 

如何挑选私人估价师?是否针对私人估价师进行公开招标?成本是多少?民联雪州政府在采用JPPH或私人估价师的估价时,如何做出决定?为什么选择了私人估价师?

 

例子

 

5. Mitra估价公司,在2009年为民联雪州政府的Bestari Jaya 土地进行估价,估价为每英亩土地88000令吉,总额为1亿9900万令吉。

 

但是,Mitra估价公司在2010,为Talam的同一片土地进行估价,估价为每英亩6万令吉,总额为1亿4200万令吉。在短短1年内,这片土地的价值下滑5700万令吉,但民联雪州政府仍然接受这片土地,同时,也没有JPPH的估价。

 

 

 

拯救行动

 

6. 民联雪州政府说,州政府没有用人民的钱,这是一个大谎言!成本并不是 42万令吉,州政府也没有解释州政府如何筹获2亿6600万令吉,支付给Talam的借贷银行。PNSB必须借贷2亿3000万令吉的贷款,及承担8600万令吉的贷款利息。同时,要求KPMG完成调查报告及聘请私人估价师的费用也没有计算在内。

 

A.  在与民联雪州政府进行交易前,Talam仍然是PN 17公司。在与民联雪州政府,於20103月及4月签署债务解决协议后,Talam不再是PN 17的公司。

 

B.  过高的估价导致民联雪州政府须缴付高达2亿6600万令吉予Talam的借贷银行。如果所有资产低的估价较低(如:Bukit Berutung 2 土地、Bestari Jaya 土地),那么所支付给Talam借贷银行的数额也将会随着减少,或可以取得更多资产。

 

C.  尽管之前的债务解决协议已经在2008年失效,但是雪州民联政府仍给予3600万令吉的折扣,同时也没有给予解释。

 

D.  如白皮书所证实的,这项债务重组计划,只是将Talam的资产转移至民联雪州政府的子公司。90%的资产都是售给民联雪州子公司。事实是,如我之前所说的,KHSB已经多次拒绝接受这些资产。

 

大部分土地缺少发展计划,同时也没有从Ulu Yam斜坡地、办公室单位、Bukit Beruntung 2 土地、Bestari Jaya 土获得收入。

 

然而,Talam却有能力摊还拖欠民联雪州政府的债务,及有能力支付2亿6600万令吉予它的借贷银行。

 

E. The Edge 志期2010315日的报道指出,若Talam要在PN 17公司名单中除名,它必须清还截至20091130日的2亿2700万令吉的债务。当民联雪州政府接受/ 取得Talam的资产时,民联雪州政府必须支付一笔2亿6600万令吉的款项予Talam借贷银行。

 

 

 

F. 在这项债务重组计划中,Talam 省下每年2400万令吉的利息,这都列明在股东通函中。同时,PNSB必须支付贷款期间的8600万令吉的利息,及承担Bestari Jaya 租凭土地每年120万令吉的拆旧费(depreciation charges)。

 

G. 在债务重组后,民联雪州政府拖欠Talam3000万令吉。为什么民联雪州政府要接受/取得超过所需要的资产,以致州政府最终拖欠Talam

 

7. 白皮书指出,这项交易至今尚未完成。之前,民联雪州政府说,基于这项交易尚未完成,因此不可公布白皮书。这显示,民联雪州政府公布白皮书,是因为马华揭露了这项事件,而民联雪州政府根本没有意愿要兑现2010年做出的承诺。

 

 

8. 目前的成本逐渐变高,因为民联雪州政府必须从州政府,拨出额外的款项协助Unisel,而所接受的Talam资产,还未兑换成现金,从政府相关公司,如PNSBPKNS,所筹获的现金则已经被用来支付Talam的借贷银行。

 

 

 

//

 

拿督蔡智勇

 

马华青年专才局主任

农业及农基工业部副部长

拉美士区国会议员


KENYATAAN AKHBAR (27hb November 2012)


KENYATAAN AKHBAR (27hb November 2012)

 

1. Kertas Putih yang dibentang oleh Kerajaan Pakatan Rakyat (PR) Negeri Selangor telah mengesahkan pendedahan saya selama ini iaitu ia adalah satu tindakan menyelamat atau “bailout” di mana akhirnya rakyat telah ditipu dan anak syarikat Kerajaan Negeri menderita. Kenapa saya kata ia adalah satu tindakan menyelamat ?

 

PENILAIAN

 

2. Kerajaan PR Negeri Selangor tidak menggunakan penilaian yang dibuat oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan  Harta (JPPH) sepertimana yang dikehendaki mengikut prosedur Kerajaan.

 

3. Kertas putih itu gagal menjelaskan isu ini dan tiada percubaan untuk menyatakan sebab kenapa Kerajaan PR Negeri Selangor memutuskan untuk menggunakan penilai swasta sungguhpun ia bertentangan dengan prosedur Kerajaan Negeri. Kenapa Kerajaan PR Negeri Selangor lebih cenderung untuk menerima penilaian yang lebih tinggi daripada mengikuti penilaian yang dibuat oleh JPPH ?

 

Contoh  :

 

4. Mengikut penilaian JPPH, tanah di Bukit Beruntung 2 bernilai RM113 juta sementara harga penilaian oleh Sulaiman and Co  ialah RM375 juta. Tanah itu diterima pada harga RM345 juta sungguhpun proses tukar syarat tanah masih belum selesai.

 

Bagaimana penilai swasta ini dipilih, adakah tender dibuat, apakah kos yang dibayar kepada mereka dan bagaimana Kerajaan putuskan bila nak gunakan penilaian JPPH dan bila pula menggunakan penilaian swasta atau kenapa penilai swasta lebih disukai?

 

Contoh

 

5. Penilai Mitra telah menilai tanah di Bestari Jaya pada tahun 2009 dengan harga RM88,000 se ekar dengan jumlah RM199 juta.

 

Walau bagaimanapun, Mitra telah menilai tanah yang sama untuk Talam pada tahun 2010 dengan harga RM60,000 se ekar dengan jumlah RM142 juta.Nilai harta telah jatuh sebanyak RM57 juta dalam masa setahun, tapi ia telah diterima oleh Kerajaan PR Negeri Selangor dan tiada penilaian oleh JPPH dilakukan.

“BAILOUT”

 

6. Adalah satu pembohongan dengan mengatakan bahawa tiada duit rakyat digunakan. Kos yang terlibat bukan RM420,000. Tiada penjelasan bagaimana RM266 juta diperolehi untuk bayar kepada banker Talam. PNSB terpaksa mengambil pinjaman sebanyak RM230 juta dengan menanggung kos faedah sebanyak RM86 juta  dan kos untuk KPMG serta penilai swasta juga tidak dinyatakan.

 

A)      Sebelum transaksi dengan Kerajaan PR Selangor,   Talam adalah

sebuah syarikat yang disenarai di bawah PN 17. Talam telah terkeluar dari senarai PN 17 pada Jun 2010 selepas Perjanjian Penyelesaian ditandangani dengan Kerajaan PR Selangor pada bulan Mac dan April  2010

 

B)      Harga penilaian yang lebih tinggi telah diterima menyebabkan Kerajaan PR Selangor perlu bayar sebanyak RM266 juta kepada banker Talam. Jika harga penilaian untuk aset lebih rendah (contoh Bukit Beruntung 2, Bestari Jaya), maka jumlah yang perlu dibayar kepada banker Talam dapat dikurangkan atau lebih banyak aset dapat diperolehi oleh Kerajaan Negeri.

 

C)  Diskaun sebanyak RM36 juta telah diberikan kepada Talam walaupun Perjanjian Penyelesaian sebelum ini telah tamat pada tahun 2008 dan tiada penjelasan diberikan.

 

D)      Usaha mengutip semula hutang ini sebenarnya hanya memindah aset dari Talam kepada anak syarikat Kerajaan Negeri sepertimana yang disahkan dalam Kertas Putih. 90% daripada aset-aset telah dijual kepada anak syarikat Kerajaan Negeri. Hakikanya KHSB telah menolak percubaan untuk memaksa mereka menerima aset tersebut sepertimana yang didedahkan sebelum ini .

 

Tiada pembangunan yang besar dilaksanakan dan tiada pendapatan dijana daripada tanah cerun bukit Ulu Yam, unit pejabat , tanah Bukit Beruntung 2 dan tanah Bestari Jaya

 

Tapi pada masa yang sama, Talam telah bebas dari beban hutang kepada anak syarikat Kerajaan Negeri dan ia juga mampu selesaikan RM266 juta kepada bankernya.

 

E)      Artikel dalam The Edge pada 15 Mac 2010 menyatakan untuk Talam terkeluar dari senarai syarikat di bawah PN 17, syarikat tersebut perlu selesaikan hutang tertunggak sebanyak RM227 juta sehingga  30 November 2009. Apabila Kerajaan PR Selangor menerima/membeli asset-aset dari Talam, Kerajaan PR Selangor dikehendakki untuk bayar sejumlah RM266 juta kepada banker/pembiaya Talam. Jika tidak, Talam akan kekal sebagai sebuah syarikat di bawah PN 17.

 

F)      Daripada penyelesaian hutang itu, Talam telah dapat jimat bayaran faedah sebanyak RM24 juta setiap tahun sepertimana yang didedahkan dalam pekeliling mereka sementara PNSB pula terpaksa membayar kos faedah sebanyak RM86 untuk tempoh pinjaman dan menanggung bayaran susut nilai sebanyak RM1.2 juta setiap tahun untuk tanah pegangan pajakan di Bestari Jaya.

 

G)     Selepas Perjanjian Penyelesaian hutang ditandatangani,  Kerajaan  PR Selangor berhutang kira-kira RM30 juta kepada Talam. Kenapa Kerajaan PR Selangor perlu menerima/membeli aset melebihi keperluan sehingga ia sekarang berhutang kepada Talam  pada akhir usaha mengutip semula hutang ini ?

 

7. Sehingga kini, Kerta Putih yang dikeluarkan menjelaskan bahawa transaksi ini masih belum habis. Sebelum ini, Kerajaan PR Selangor mendakwa kertas putih tidak boleh dikeluarkan kerana transaksi belum selesai. Ini membuktikan bahawa Kertas Putih ini dikeluarkan hasil daripada tekanan daripada MCA dan Kerajaan PR Negeri Selangor sebenarnya tidak ada niat untuk menunaikan janji yang mereka buat pada tahun  2010.

 

8. Hakikatnya kos yang terlibat telah menjadi lebih tinggi sekarang kerana Kerajaan PR Negeri Selangor terpaksa menggunakan dana tambahan daripada Kerajaan Negeri untuk membantu Unisel kerana sejumlah besar aset yang diterima dari Talam masih tidak ditukar menjadi wang tunai dan wang tunai yang didapati telah digunakan  untuk membayar banker Talam.

 

//TAMAT

 

OLEH Datuk Chua Tee Yong

Ketua Biro Profesional Muda MCA

Timbalan Menteri Pertanian dan Industri Asas Tani

Ahli Parlimen  Labis

Press Release (27th November 2012)


Press Release (27th November 2012)

 

1. The white paper confirms what I have been exposing. That this is a bailout whereby at the end the rakyat is taken for a ride and the state GLC suffer. Why do I say it is a bailout?

 

VALUATION

 

2. PR Selangor government have not used/ accepted valuation through the JPPH as required by government procedure.

 

3. The white paper fails to explain this crucial issue and there is no attempt to provide reason why PR Selangor government decide to choose private valuer over JPPH valuation when it is against state procedure. Why is the PR Selangor government keen to accept a higher valuation rather than confirming/ consulting with JPPH on the valuation.

 

Example:

 

4. Bukit beruntung 2 land valuation according to JPPH is RM113million while according to Sulaiman and Co is RM 375million. The land is accepted at RM345million. Put the cart before the horse even though conversion not completed.

 

How private valuers are chosen, any tender and the cost of the private valuer and how does the PR Selangor decide when to use JPPH valuation or private valuer or why is private valuer preferred?

 

Example:

 

5. Mitra valuer valued the Bestari Jaya land in 2009 for PR Selangor government at RM88,000 per acre totalling RM199million.

 

However the same valuer Mitra valued the same land in 2010 for Talam at RM60,000 per acre totalling RM142million.

 

A drop of RM57million in one year and accepted by PR Selangor state government and no JPPH valuation is available.

 

 

 

 

BAILOUT

 

6. No rakyat money used is a big lie. The cost is not RM420,000. There is no explanation on how RM266million is raised to pay off Talam bankers. PNSB have to take a loan of RM230million with interest cost of RM86million and the cost of KPMG and private valuer is also not stated.

 

A.          Before transaction with PR Selangor government, Talam is still under PN 17. Talam was no longer designated as a PN 17 Company in June 2010 after the settlement agreement with PR Selangor government in March and April 2010.

 

B.          Higher valuation is accepted resulting in a need for PR Selangor government to pay talam bankers up to RM266million. If the valuation for the assets is lower, (e.g Bukit Beruntung 2, Bestari Jaya) then the amount to be paid to Talam bankers will reduce or more assets could be obtained.

 

C.          Providing a discount of RM36million to talam even though the previous settlement expired in 2008 and no explanation provided.

 

D.          The debt recovery turn out to be as confirmed in the white paper, a transfer of assets from talam to PR Selangor state companies. 90% of the assets sold are to PR Selangor state companies. In fact KHSB has rejected attempts to accept the assets as previously disclosed.

 

Major developments are lacking and there is no income from the Ulu Yam hillslope land, office units, Bukit Beruntung 2 land and Bestari Jaya land.

 

But at the same time Talam is free from the debt due to PR Selangor state companies and is able to repay RM266million to its bankers.

 

E.      The Edge article dated 15th March 2010, indicates that for Talam to be no longer designated as a PN 17 Company, the company had to satisfy in effect outstanding defaulted debts that stood at RM227 million as at 30th November 2009. When the PR Selangor State Government accepted/acquired the assets from Talam, PR Selangor State Government was required to settle a sum of RM266 million to Talam financers/bankers. Otherwise, Talam will remain as PN 17 company.

 

F.     From the Talam debt settlement Talam saves RM24million interest yearly as disclosed in their circular while PNSB has to pay an interest cost of RM86 Million for duration of the loan and suffer a depreciation charge of RM1.2million yearly for the Bestari Jaya leasehold land.

 

G.      After the debt settlement the PR Selangor State Government owes Talam approximately RM30 million. Why is it necessary for PR Selangor State Government to accept/acquire assets more than required to the extent that it now owes Talam money at the end of this exercise?

 

7. Till to date white paper indicate transaction is not over. Previously the PR Selangor government claimed that the white paper cannot be release as the transaction is not completed. This shows the white paper is release due to MCA exposure and the PR Selangor government has no intention of fulfilling its promise in 2010.

 

8. In fact the cost is higher as now the PR Selangor state government would have to use additional funds from the state to assist Unisel as the bulk of assets accepted from Talam have not been converted to cash and cash raised from GLCs like PNSB & PKNS, have been used to pay Talam bankers.

 

 

//END

 

BY Datuk Chua Tee Yong

 

MCA Young Professional Bureau Chairman

Deputy Minister of Agriculture and Agro-based Industry

Member of Parliament for Labis